楼市危难之际 商业地产不只是救命稻草

陈建明的BLOG(2008-8-15 23:25:09)

当前，以住宅为代表的中国居住类房地产市场在紧缩之下部分城市已经进入下跌周期，更多的城市未来也将开始下跌。和居住类地产形成鲜明对比的就是商业房地产。
美资私募投资基金黑石集团（blackstone group），以逾45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于上海莘庄南广场的大型商业项目—“仲盛世界商城”， 以11亿元收购卓越金融(0727.hk)持有的长寿商业广场，黑石今年在收购上海商用物业上已砸下逾56亿元人民币。 　
7月19日，潘石屹soho中国旗下三里屯soho项目正式开盘，一周预售签约额达43.5亿元，销售均价超过4.9万元每平方米，而且买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过soho产品的老客户。此次开盘销售的是三里屯soho的商业和写字楼部分，属于商业地产范畴。山西很多煤老板成为主要的买家，他们相信，北京以及一些一线城市的商业地产价值仍将远高于其它城市，而soho中国的三里屯项目处于黄金地段，升值潜力很大。
对于黑石巨资收购上海的商业地产，以及在房地产销售低迷的市场环境下，三里屯soho热销，我认为都不是个案现象，实际上，是为市场挖掘出了房地产行业最潜力的财富之源。
根据长期对中国房地产行业的观察和研究，我认为：普通住宅市场过去十几年高速发展，从2002年前后首先从长三角启动，目前因为投机、投资气氛浓厚，上涨速度过快，透支了中长期价值，在宏观调控的环境下，已经进入下跌周期的初期；别墅市场因为土地资源受到政府严格的控制，所以从2005年前后开始进入上升周期，目前处在上涨周期的末期；经营性地产中的商业地产、商铺在过去几年始终是灿烂发展的住宅市场“身边”的小角色，2007年才开始全国性活跃，整个行业基本处在上涨周期的初期，几乎和2002-2003年的住宅市场的市场阶段相类似。
这样的判断也得到了国内金融机构的认同：最近在和国内某银行高官就商业地产领域银行信贷放宽后如何合作的商务洽谈中，深刻感受商业地产被机构、银行、个人投资者共识价值的光辉岁月。严格意义上讲，商铺作为经营性地产，其价值一定高于周边普通住宅的价值，但大家会发现这样的现象，很多区域的住宅价格明显高于区域内商铺的价格，这只能说明住宅价格存在透支价值的问题，而商铺价值存在低估的问题。过去银行很少对商铺、写字楼的二手房提供贷款，现在不少银行已经放行，另外过去不能做的商铺抵押贷款目前也可以获得一些银行的批准。
商业地产、商铺的价值整体上存在被低估的现象，而且行业处在发展初前期的情况，是客观的市场现实，也正因为上面的原因，国际投资机构才坚决出手，三里屯soho才大卖，现在看，商业地产在房地产行业低迷的危难之际，商业地产可以赚大钱，绝对不只是救命稻草！