“百日剧变论”早已破产

王安平(2008-7-5 20:43:37)

2007年岁末，万科董事长王石先生提出“拐点论”，称中国房地产行业的拐点来临，那种盲目担心“不买价格会更贵”的购房心理预期已趋于理性，这种回归现象在广州、深圳等地得到体现。与此同时，万科在全国范围内率先降价。

2008年3月，soho中国董事局主席潘石屹在反驳完王石的“拐点论”之后，抛出了“百日剧变论”，预言未来百日内一些企业会遭遇资金链困局，房地产公司要调整。他说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的，未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。

实际上，从该观点的面世到现在，时间早已走完100天，“百日巨变论”以及“房地产洗牌已在眼前”等观点已经不攻自破。即使再走过100天，“百日剧变论”里的现象也很难上演。

我们能够看到，真正危险的并不是中小企业被清洗，而是那些疯狂掠夺、高价拿地的大企业，最有可能遭遇资金链断裂之痛，他们比中小开发商会更紧张。比如富力地产去年曾斥资近100亿元拿地；恒大地产的土地储备达4580万平方米，成为中国房地产企业最大的地主，但ipo计划的夭折让其在资金方面陷入窘境。

国内有中小房企近6万家，大多中小房企没有大胆投注争做地王，决策相对比较谨慎，很少进行盲目扩张，保持着稳定发展。 在专注的地区市场上，中小房企大多集中在城市化进程比较慢的三四线城市，这些城市里房地产开发空间很大，是中小房企发展的方向。同时中小房企在一、二线乃至三线城市，好地段的商业物业，如高档公寓、写字楼、商铺等需长期持有，虽然目前回报率不是很高，但5到10年物业增值不可小觑。而且由于中小房企担心后续土地储备不够，大多对现有项目看得比较紧，有节奏地理性开发，并适当放缓销售节奏，以待后市。因此现在能生存下来的中小房企面临资金链断裂的风险较小。

因为中小企业主要依靠自有资本扩张，行事布局“一个萝卜一个坑”，更加稳扎稳打，也没有得到银行资金的强力支持，在一定程度上规避了目前的金融风险。另外，大企业因“身躯庞大”而反应迟缓，制订的某项企业策略要想推行下去，需要一定的时间。中小企业因为规模小反而具备相当灵活的经营管理机制与快速反应能力，企业一旦制定了某项策略立马贯彻到底，这样无疑会进一步增强抗风险能力。


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